부동산 임대업 세무 규정 잘 알면 혜택 커져
악용에 수동적 손실 인정받기 어려워져 단기 임대, 부동산 중개인 해당 안 해 능동적 참여하면 2만5000불 손해 공제 에어비앤비 등 단기 임대업에 대한 관심이 많다. 부동산 임대업을 계획하고 있다면 부동산 관련 수동적 손실(Passive Loss)을 포함한 세제 혜택에 대해 미리 알아야 금전적 손실을 줄일 수 있다. 부동산 임대사업과 관련된 손실을 수동적 손실이라고 하는데, 1986년 관련 세법이 개정되기 전에는 어떤 비즈니스에서 발생한 이익을 다른 비즈니스에서 발생한 손실과 자유롭게 차감할 수 있었다. 예를 들어 고소득의 월급과 이자와 배당 소득이 있는 납세자가 임대 사업에서 발생한 손실을 통해서 소득을 차감할 수 있었다. 손실을 보기 위하여 설계된 비즈니스에 투자한다는 것이 보통의 사람들에게는 매우 이상하게 들리겠지만, 30년 전에는 부유한 사람들이 손해를 보는 사업에 투자하여 다른 사업으로부터 발생한 이득을 확실하게 공제 시킬수 있는 조세 회피처로 사용되었다. 부유한 납세자들은 부동산 투자 회사 또는 다른 손실을 볼 수 있는 조세 회피처에 투자하여 감가상각 또는 이자 비용과 같은 서류상의 손실을 이용하여 세제상의 혜택을 누릴 수 있었다. 이러한 공제에 대한 남용이 심각하다고 생각한 의회는 수동적 손실(Passive Losses)을 제한하는 미국 세법 469조를 제정하였다. 수동적 활동(Passive Activity)이란, 비즈니스 운영에 실질적(Materially)으로 참여하지 않는 경우인데, 임대사업일 경우 실질적으로 참여해도 수동적 활동으로 간주한다. 이 법은 개인(Sole proprietorship), 패스스루 기업(S Corporation, Partnership), 신탁(Trust)과 상속(Estate), 개인 서비스 회사(Personal Service Corporation) 등에 적용된다. 일반적으로 수동적 활동으로부터 발생한 손실은 수동적 활동으로부터 발생한 이익을 초과할 수 없다. 그렇지만 새로운 세법은 납세자가 능동적으로 참여(Actively Participates)하면 임대 부동산 사업으로부터 2만5000달러까지 손실을 허용해 준다. 허용된 수동적 손실 금액은 납세자의 수정된 조정소득이 부부합산일 경우 10만 달러를 초과하면 50%씩 줄어들어 조정소득이 15만 달러가 되면 허용된 수동적 손실 금액이 없어진다. 이러한 공제는 개인 납세자에게만 적용된다. 임대사업일 경우에도 수동적 활동으로 간주하지 않는 3가지의 경우가 있다. 첫째, 부동산 전문가일 경우, 둘째, 단기간 부동산을 임대할 경우, 셋째, 임대 활동이 부수적(Incidental)일 경우에 수동적 활동으로 간주하지 않는다. 부동산 전문가로서 부동산 관련 비즈니스에 포함되기 위해서는 개발, 건설, 구매, 전환, 운용, 관리, 임대, 중개 등의 업무를 수행해야 한다. 이때 1)일년에 500시간 이상 활동에 참여 여부 2) 근본적으로 비즈니스에 참여 여부 3)최근 10년 중 5년 이상 활동에 참여 여부 4)사실(Facts)과 상황(Circumstances)을 근거로 납세자가 일상적, 지속적, 그리고 근본적으로 참여 여부 등의 실질적 참여를 입증해야 한다. 따라서 납세자가 100시간 이하만 활동했고, 임대 활동을 돕기 위해 임금을 받는 다른 사람이 있거나 납세자보다도 더 많은 시간을 활동한 사람이 있다면, 납세자가 실질적으로 활동에 참여했다고 볼 수 없다. 능동적 참여(Active Participation)의 정의는 세법에 명확히 규정되어 있지 않지만 만약 10% 이하의 지분을 가지고 있는 유한 파트너(Limited Partner)가 부동산 임대사업을 한다면 능동적으로 참여한다고 볼 수 없다. ▶문의: (213) 389-0080 www.ucmkcpa.com ▶섹션 199A 공제 최근 개정된 세법 중 “섹션 199A 공제”라는 추가 공제 항목이 있다. 즉, 개인 납세자 및 패스스루 기업의 적격 사업소득 (QBI)에 대하여 다음과 같은 “섹션 199A 세이프 하버룰 (Safe Harbor Rule)” 을 모두 만족시킨다면 최대 20%까지 추가공제를 받을 수 있다. 1) 모든 임대 사업장에 대하여 수입과 지출 기록을 별도로 정리하고 보관해야 한다. 2) 2023년 1월 1일 2023년 이전에 설립된 임대 사업장은 매년 적어도 250시간 이상 임대 사업 활동을 수행해야 한다. 또 2022년 12월 31일 이후에 설립된 임대 사업장은 5년간 3년 이상을 매년 250시간 이상 임대 사업 활동을 수행한다. 3) 임대 활동에는 임대 사업자뿐만 아니라 부동산 에이전트, 직원, 외부 업체 등이 광고, 임대계약, 관리 및 보수 등 임대 업무에 기여한 시간을 포함 시킬 수 있는데, 누가 언제 어디서 무슨 일을 했는지 구체적인 기록을 남겨야 한다. 하지만 은행 융자 및 재무제표 작성 등의 단순 관린 업무는 포함되지 않는다. 4) 세금 보고 시 세이프 하버룰을 만족하게 하고 공제 혜택을 신청한다는 스테이트먼트를 함께 첨부해야 한다. 하지만, 위의 조건을 모두 만족시켰다 하더라도 임차인이 재산세, 보험료 및 공과금을 부담하는 트리플 넷 (NNN)의 임대 계약 경우나 임대 사업자가 잠시라도 직접 거주한 경우에는 추가 공제 혜택을 받을 수 없다. 트럼프 행정부에서 법인세 완화 등을 통해 개인 및 법인들에 절세 효과를 제공하고는 있지만, 수동적 임대 활동에 대해서는 추가 공제를 제한하고 있음에 주의해야겠다.
